衡水市孙先生咨询：我岳父是一位农民，在老家有块宅基地，建有三间平房。三年前，由于我岳父年岁大了，我和爱人就把他接到市里跟我们一起住，之后，他就很少回老家了。一年前，在帮我们接送孩子上下学的过程中，我岳父认识了在市里某机关退休的赵某。一次攀谈中，赵某称之前在我岳父老家一带下过乡，对那一带挺有感情，希望我岳父帮他在那里买套住宅，没想到我岳父最后竟将自己的住宅以6万元卖给了他。为此，俩人还签订了宅基地和房屋买卖合同，约定宅基地和房屋从此归赵某所有，我岳父每年可回去小住几天，直到去世为止。

　　近日，我和爱人获悉后，赶紧去找赵某，希望他与我岳父解除合同。没想到赵某说，买我岳父住宅的钱是他们当年一同下乡的20个老知青凑的，现该住宅已成了老知青返乡聚居点，如果解除合同，得必须给他们另买一处民宅。于是我和爱人回村打问，发现由于当地将发展为旅游景点，当地民宅已被炒到15万元一套，且只能卖给本村人。由于无法为其购买到其他民宅，我们提出给赵某15万元解除合同，被拒绝。现在我想知道的是，赵某作为一名市民，与我岳父签订的宅基地与房屋买卖合同，有效吗？

　　法律帮办：关于农村住宅能否向城镇居民转让的问题，在司法实践中有两种观点，一种观点认为，由于我国现行政策禁止城镇居民购买农村住宅，且该行为也有违土地法等法律精神，对此类纠纷，法院应判决交易无效。另一种观点认为，我国虽然颁布了许多禁止城镇居民购买农村住宅的规定，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的层面，在法无明文禁止的情况下，只要交易是双方的真实意思表示，对此类交易应认定有效。

　　“法律帮办”倾向于第一种观点。理由是：

　　首先，市民购买农村住宅不仅违反了国家政策，也违反了法律规定。《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定，农村宅基地，属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据上述逻辑关系，虽然法律没有直接规定禁止城镇居民购买农村住宅，但违反了国家政策，也就违反了《物权法》，应为法律禁止。

　　其次，《民法通则》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。退一步来讲，既便按上述逻辑关系构不上违反法律禁止性规定，但由于只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权，如果村民将其住宅转让给非本集体经济组织成员或城镇居民，就会侵害本集体经济组织的合法权益。《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。按此规定，城镇居民购买农村住宅的协议，也应认定为无效。

　　“法律帮办”认为，宅基地是村民基于其身份而无偿取得的，具有一定的福利性质和社会保障功能。参照《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定之法律精神，城镇居民作为村民住宅交易的主体不合法，村民住宅作为该交易标的物也不合法，故对此类交易，宜认定双方之间订立的协议无效。